Saham property adalah salah satu sektor yang masih belum banyak recovery setelah kejatuhan COVID, dan bahkan valuasinya cenderung sudah menurun dibandingkan beberapa tahun sebelum COVID. Jika kita benar-benar memahami rotasi sektor dan alasannya, coba cek https://sahambagger.com/blog/siklus-market-rotasi-ihsg/ kamu akan sadar bahwa waktu terbaik untuk masuk dalam satu sektor adalah ketika di awal rotasi. Kenapa begitu? Memang jika kita mulai membeli ketika sektor benar-benar sedang ditinggalkan, kita bisa dapat harga lebih murah. Namun resikonya adalah jika momentumnya belum ada, atau apresiasinya masih lama, kita akan terkena opportunity loss. Bisa saja jauh turun dulu sahamnya ataupun kita harus menunggu cukup lama > 1 tahun baru mulai bergerak.

Kenapa menurut saya saat ini waktu tepat mulai mengoleksi saham property?

Coba pertama kita bandingkan Index saham property dengan market IHSG, didapatkan bahwa dari Q4 2022 hingga sekarang, property masih lagging terhadap market, dimana IHG sudah naik +16% namun property masih di -3%. Selama awal Q1 2022 hingga Q2 2022 index saham property sideways naik turun disitu saja, namun di Q3 2023 ini terlihat bahwa index property sudah breakout dari zona konsolidasinya membentuk cup and handle pattern. Ini adalah pattern kesukaan saya (dan tentu beberapa trader terkenal dunia) karena memberikan high probability untuk naik. Uniknya kenaikan ini makin kencang dengan mulai naiknya IHSG untuk menembus area sideways nya ke angka psikologis diatas 7000. Breakout secara technical analysis ini tentu harus di backup dengan fundamentalnya, apakah benar saham property mulai manggung dan apakah memang didasari fundamental improvement pada kinerjanya?

Property story, business model dan leading indicatornya

Sebelum masuk ke bisnis saham property itu seperti apa, kita perlu ingat bahwa bagi sebuah bisnis apapun itu, cashflow adalah darah dari perusahaan. Tinggal kita jawab pertanyaannya: darimana saja cashflow masuk ke perusahaan? (Revenue stream) Apa saja cashflow keluar? (Cost, Expenses) serta bagaimana perusahaan mengelola cashflownya (Business model, Management, Profitability, dkk.)

[restrict level=”notlogin,free”]

[elementor-template id=”9636″]

[/restrict]

[restrict level=”vip6,vip12,vip24″]

Coba kita buka Pubex dari CTRA ya, dari sini bisa kelihatan beberapa revenue stream perusahaan ada yang modelnya pengembangan property, ada yang komersial (dan menjadi recurring income), dan satu lagi ada juga yang hanya menjual tanahnya misal untuk lahan perindustrian (BSDE, DMAS).

Dari 3 jenis revenue stream utama itu, kita reverse thinking lagi, apa yang membuat orang-orang yang menjadi target marketnya mau membeli? Apa faktor2 yang mempengaruhi? Apa leading indicatornya yang bisa kita tracking di saham property?

Untuk pengembangan property, orang-orangnya (tergantung kelas yang mana) tentu umumnya membeli secara KPR (biasanya sih sultan ataupun investor/flipper yang beli hard cash). Nah KPR ini tergantung suku bunga, dimana tentu tergantung inflasi Indonesia dan suku bunga US. Menurut saya, suku bunga masih akan ditahan di level saat ini hingga akhir tahun, karena terlihat di market obligasi mulai terjadi outflow akibat spread (selisih) antara suku bunga IDR dan US sudah tipis. Tentu investor luar yang duitnya milyaran dollar akan mikir dua kali, selisihnya kecil plus kalo taroh di market Indo tentu dia terkena efek penurunan nilai dari IDR/USD serta tingkat resiko di emerging market yang lebih tinggi. Ini membuat BI akan lebih hati-hati jika menurunkan suku bunga, padahal inflasi Indonesia sudah turun. Tapi hal ini tidak akan bertahan lama, menurut saya 2024 suku bunga akan turun. Beberapa bank sudah mulai menurunkan bunga deposito nya (walaupun suku bunga belum turun) karena forward-looking. Jadi jelas 2024, secara makro ekonomi, saham property akan diuntungkan, saat ini lebih ke fase transisi.

Leading indicator untuk demand saham property ada di Liabilitas kontrak di LK serta marketing sales (informasi dari website maupun berita). Liabilitas kontrak bisa menunjukkan ekspektasi pendapatan dalam jangka 12 bulan kedepan, sementara marketing sales bisa menunjukkan pendapatan dalam 1-3 tahun kedepan. Hal ini disebabkan karena marketing sales menunjukkan pembelian property oleh pembeli namun belum serah terima kunci, dan umumnya akan tereflect di tahun2 berikutnya.

Bagaimana kondisi saham-saham property dari SB Compass (Helicopter View)

Saking banyaknya saham property di IHSG, mari kita filter dulu saham-saham yang kelihatannya bisa kita masukin (cukup liquid, tidak kayak saham propery RDTX yang cukup bagus sebenarnya tapi lot nya hanya 1-2 lot dengan tangga yang bolong-bolong). SB Compass: sahambagger.com/compass

Kriteria yang akan kita gunakan adalah:
1. Industry Group: Real-estate
2. Syariah only
3. Weekly trend: Up (kita pengen sort saham2 yang memang berkontribusi pada recovery IDXPROP ini)
4. Liquidity: Liquid
5. Market cap: Mid dan Big Cap only (saham yang terlalu kecil seringkali juga berbahaya dan volatile)

Ada beberapa saham menarik yang bisa kita bahas:

Kita otomatis akan membahas 4 big property: PWON BSDE CTRA SMRA, ditambah 1 untuk dividend play: DMAS dan saham yang lebih mini: ASRI APLN KIJA yang secara quality nya cukup bagus secara kuantitatif screener ini. Jika dibedah terlalu detil satu-satu tentu akan menjadi sebuah artikel yang sangat panjang, namun disini saya ingin mengerucutkan saja secara simple dan efektif mana yang sekiranya menarik untuk di kulik lebih dalam.

Profitability dan Valuasi saat ini

Karena saham property adalah saham yang memiliki nilai “aset” besar dan membutuhkan capital besar untuk bisa beroperasi, maka akan cukup wajar jika kita lihat dulu dari segi PBV ratio. Saya menyukai juga ROE untuk melihat seberapa efektif perusahaan menggulung labanya. Umumnya perusahaan dengan ROE tinggi akan divaluasi lebih mahal, maka dari itu kita akan gunakan PBROE ratio, dimana kita kalikan PBV x ROE, sehingga semakin kecil PBROE artinya valuasinya semakin undervalue. Dengan catatan PBV dan ROE nya positif. Lalu kita bandingkan PBROE ini dengan earning growth (TTM) dimana kita coba lihat kemampuan perusahaan untuk laba growth nya dan valuasi earning nya dalam 1 tahun terakhir.

Titik terbaik membeli saham property / cyclical biasanya ketika PBV rendah (murah) dengan PER yang tinggi atau negatif (secara earning growth masih jelek juga). Ataupun divaluasi murah namun adanya Net income growth yang tinggi (turnaround). Dari sini ada beberapa view:

CTRA, DMAS, PWON terlihat PB ROE nya tinggi dimana harganya termasuk fair / agak mahal, dengan growth net income kurang baik (kecil / minus). Walaupun disini terlihat PWON masih membukukan growth 12.7% dimana itu cukup baik. Mengingat memang business model PWON adalah fokus di recurring income dan stabil, hal ini justru menjadi nilai positif PWON. Untuk DMAS, pemilihan membagian laba sebagai dividend sangat wajar, karena growth potentialnya pun tidak cukup signifikan. PWON dan DMAS bagus untuk dikoleksi karena lebih bisa diprediksi labanya dan cenderung lebih besar safety netnya. Namun saya tidak terlalu tertarik pada tipe saham “nabung” seperti ini, kalo saya lebih baik nabung di saham fast-growth, high profitability-efisien, atau kasih divided juga dibandingkan capital-intensive business. Ini hanyalah preferensi saya pribadi. Apa sahamnya? Bisa dimulai dari saham2 ROE diatas 10 atau 15%, dengan growth yang bisa diprediksi ataupun capital-efficient business yang valuasinya ga mahal (murah – wajar). Jika masuk di saham-saham cyclical, sekalian saja cari yang bisa turnaround maupun memberikan high earning growth.

Sementara SMRA, BSDE, KIJA, terlihat bahwa PBROE nya cukup tinggi namun growth net income nya luar biasa. Hal ini perlu dibedah lebih lanjut terutama untuk KIJA dan BSDE bahwa kenaikan lebih dari 100% ini akibat memang real penjualan, atau hanya faktor eksternal. Kalau dilihat sekilas, BSDE berhasil membukukan lebih dari 30% penjualan YoY H1 2023 namun beban hanya naik 15%. Sementara untuk KIJA walaupun penjualan naik >50%, hal ini didominasi adanya penjualan tanah matang yang naik 326% dan kontribusi laba bersih dari perbaikan kurs USD. Pertanyaannya apakah penjualan tanah matang ini one-time off atau bisa konsisten? Mungkin untuk KIJA ini kita bahas di sesi terpisah.

Nah yang unik adalah ASRI dan APLN, dimana PBROE nya dihargai murah, namun growth nya tinggi, 70.6% dan 591.9%. APLN jelas ada yang aneh, naiknya hampir 600%. Seperti yang kita ketahui, akhir tahun lalu APLN menjual salah satu mall nya sehingga terlihat net income nya tinggi sekali (TTM) dan membuat valuasinya murah, kita perlu hilangkan faktor one-time off ini. Untuk ASRI kenaikan laba luar biasa nya lebih disebabkan beban bunga hutang dalam kurs USD.

Dari screening singkat ini, kita dapatkan beberapa saham property yang menarik:
Team 1: Kualitas bagus, growth luar biasa, valuasi fair ke mahal – BSDE SMRA
Team 2: Kualitas biasa, growth luar biasa, valuasi fair ke murah – ASRI APLN

Liabilitas kontrak saham property, proyeksi revenue jangka pendek

Dari liabilitas kontrak kita bisa memprediksi adanya income yang akan terjadi pada 12 bulan kedepan. Liabilitas kontrak ini menunjukkan penerimaan uang muka dari pelanggan yang akan direalisasi dalam jangka pendek, sehingga kalau liabilitas kontraknya tinggi bisa jadi pendapatan FY atau FY+1 akan tinggi juga. Data liabilitas kontrak terbaru hingga H1 2023, untuk data ANZ 2023 adalah ekstrapolasi dari data 2022 ke H1 2023. Saya paling suka lihat liabilitas kontrak untuk mengecek bahwa apakah akan ada kenaikan revenue dalam beberapa waktu kedepan. Kecuali di masa depan akan ada one-time off seperti penjualan mall aset dkk, maupun penjualan tanah (langsung), maka proyeksi revenue bisa didapatkan dari uang muka ini.

Didapatkan bahwa dari 2019 ke 2023 peningkatan liabilitas kontrak terbesar adalah ASRI, SMRA lalu BSDE. Untuk ASRI jika kita gunakan data mulai dari 2020, pertumbuhannya adalah sekitar 17.28%, tetap luar biasa. BSDE dan ASRI adalah beberapa perusahaan yang memang memiliki land bank luar biasa besar. ASRI pun memiliki aturan bahwa penjualan tanah harus dibelikan tanah lagi, sehingga tanah mereka akan terus aman hingga beberapa tahun kedepan. Untuk APLN terlihat bahwa liabilitas kontraknya sejak 2019 jika di rata-rata maka akan stabil dikisaran 2T per tahun.

Revenue saham property

Mari kita tilik kembali data FY 2022 v FY 2021. Dari keempat saham property revenue rata-rata sebesar 49% YoY dengan pertumbuhan laba bersih dari property big four tertinggi diraih oleh SMRA (+93% YoY) yang utamanya ditopang oleh penurunan beban bunga sebesar 14,4% YoY, dan revenue growth terbesar dari segment saham small-cap kita adalah dari APLN. BSDE ketika kita telaah lebih dalam, revenue nya bisa naik dari range 7.5T ke 10T dalam 2 tahun terakhir. Hal ini wajar terlihat dari liabilitas kontraknya yang sudah di angka 6.4T – 8.5T (H1 2023). SMRA walaupun mengalami kenaikan, namun peningkatannya tidak terlalu signifikan. Untuk APLN dan ASRI mengalami peningkatan paling signifikan yang akan kita bedah dibawah ini.

Dari LK 2022 APLN diatas didapatkan bahwa kenaikan 4T diakibatkan penjualan mall pada H2 2022 silam, sehingga jika kita keluarkan nilai tersebut, revenue wajar APLN adalah di angka kisaran 4T, sangat wajar. Turunnya proyeksi FY 2023 ke 3.7T ini juga berkorelasi dengan pencapaian liabilitas kontraknya yang turun di H1 2023, dimana emiten lain justru bertumbuh. Dari data liabilitas kontrak dan pendapatannya saya belum menemukan sesuatu yang menarik yang bisa jadi katalis “real” untuk pertumbuhannya. Namun story dari APLN lebih ke obligasi dan laba rugi kurs yang berimpact langsung pada bottom linenya.

Pada LK 2022 ASRI (Gambar dibawah), didapatkan bahwa kenaikan lebih dari 100% ada di tanah dan apartment. Untuk apartment ini sejalan dengan planning management dan juga info di lapangan bahwa memang high-rise building sekarang sedang hangat dibandingkan rumah tapak. Untuk tanah, terdapat penjualan di Kec. Pinang, Tangerang kepada pihak berelasi – PT Selaras Cita Manunggal sebagai bentuk pembebasan lahan tol. Kemungkinan kedepannya ASRI akan mulai fokus pada pembangunan tol dan sekitarnya dimana ini akan memberikan efek positif pada harga tanah nya.

Untuk SMRA (Gambar dibawah), terlihat bahwa selain pengembangan property 38% di dominasi oleh investasi management, rekreasi dan hospitality. Dari LK H1 2023 terlihat bahwa salah satu kenaikan signifikan di revenue adalah di bagian mal dan retail. Hal ini berkorelasi pada data occupancy dan traffic mall summarecon dimana sudah diatas 70% bahkan beberapa mencapai 93% dan 97%. Hal ini sangat baik mengingat data occupancy rate 2022 rata-rata di Jabodetabek adalah 72.5% dengan pembagian seperti dibawah ini:

SMRA menargetkan segment di upper-middle class artinya ekspektasi occupancy rate ada di 70-85%. Artinya SMRA mall jauh lebih baik (top tier) dibandingkan average industry, dan tentu saja wajar jika revenue dari segment ini mengalami kenaikan cukup drastis. Dari data ini saya jadi penasaran dengan PWON, mungkin kita bedah di artikel berbeda, karena PWON sudah fokus ke recurring income nya dibandingkan development property.

Bagaimana dengan BSDE? Selain memang kenaikan pendapatan sekitar 1.1T yang didapatkan dari penjualan segment penjualan tanah dan bangunan. Hal ini telah di proyeksikan oleh management pada awal tahun 2023 dimana 1.1T akan didapatkan dari peenjualan kavling komersial dan proyek komersialnya (Gambar bawah). Juga terdapat turnaround signifikan dari -13M menjadi +260M hal ini hanya diakibatkan pencatatan secara metode ekuitas karena adanya investasi dan Joint Venture, dimana tidak ada perubahan share kecuali JV dengan PT. Inter Trans Teman Futura dan PT. Ruby Karya Sejahtera, gandengan dengan Astra Land. Ini akan kita abaikan.

Marketing Sales Saham Property

Aturan standar akuntansi mewajibkan pencatatan pendapatan jika properti sudah selesai diserahterimakan. Ini yang buat pendapatan emiten properti naik turun tidak pasti tiap kuartal, karena marketing sales (pre sales) yang meningkat misalnya di tahun ini baru bisa dicatat pendapatannya di masa mendatang ketika rumahnya selesai dibangun, mungkin 1-3 tahun kedepan. Artinya jika liabilitas kontrak memberikan sedikit kepastian akan revenue dalam 1 tahun kedepan, marketing sales yang tumbuh bisa memberikan sedikit conviction untuk jangka waktu lebih panjangnya ketika proyeknya selesai serah terima.

Hampir semua marketing sales saham property di H1 2023 turun dibandingkan 2022 (rata-rata pencapaian di 30% seharusnya running rate di 50%), kecuali BSDE dan CTRA yang membukukan target diatas 50% YTD H1 2023 dan tetap growth. Di bagian ini kita perlu forward looking, apakah saham property yang sedang kita analisa ini ada potensi meluncurkan proyek-proyek menarik di H2 2023?

SMRA: management yakin bahwa target 5T bisa dicapai karena akan adanya penjualan dari beberapa proyek perumahan di segment 2-5M misalnya Summarecon Serpong, serta tambahan recurring income dari Mall Summarecon Bandung dan Summarecon Villaggio Jakarta Luxury Outlet (SVJLO).

BSDE: akan fokus pada pembebasan lahan untuk perumahan tapak yang dibangun atas kerjasama mereka dengan Astra melalui PT Astra Land Indonesia (ALI) yakni PT. Ruby Karya Sejahtera. Kemungkinan akan mulai dibangun di 2024, BSDE masih fokus menjual kondomium yang existing. Artinya kita bisa expect belum ada lonjakan tiba-tiba lagi di H2 2023.

ASRI: Akan memaksimalkan penjualan tahap pertama Elevee Condominium yang telah tercapai 70%, ekspektasi Agustus ini closing di 90%. Selanjutnya ASRI akan meluncurkan tower ke-3 sejalan dengan demografi orang-orang yang semakin mencari hunian di pinggiran Jabodetabek namun strategis dari sisi tol. Terlihat pembebasan lahan di 2022 juga dikhususkan untuk pembangunan tol berikutnya. Adanya potensi naiknya net income dari buyback Obligasi.

APLN: Adanya launching Show Unit Type 8 Bukit Podomoro Jakarta dan Cluster Wangsagriya dengan beberapa agenda serah terima unit komplek ruko, hal ini ditunjukkan dari potensi sales terutama Bukit Podomoro yang masih di 30%an. Potensi naiknya net income justru karena adanya buyback dari Obligasi Senior apl realty holding pte ltd sekitar 1 T, mirip ASRI.

Jadi dari pendapatan dan marketing sales kemungkinan besar SMRA akan menarik di H2 2023. Pada H1 2023 SMRA mengalami kenaikan 8.6% YOY, dengan optimisme management harapannya 2023E bisa di 6T dan all-time-high, sementara BSDE hanya dengan maintain saja sudah cukup oke jadi seharusnya 9.9 – 10T revenue bisa diraih (kurang lebih sama tipis). Untuk Revenue dari ASRI, karena liabilitas kontrak sudah mencapai 2.3T + penjualan tanah minimal 0.5T + Recurring income 0.7T = 3.5T akan diatas proyeksi annualized 2023. Untuk APLN menurut saya tidak akan ada shock revenue, lebih kepada shock net income atas buyback Obligasi maupun efek kurs.

Valuasi saham property

Saya akan gunakan Sahambagger Compass (www.sahambagger.com/compass) untuk membandingkan valuasinya dengan historical 5Y nya. Saya masukkan juga PWON dan CTRA sebagai pembanding:

PBV (Price to Book Value), akan lebih efektif melihat capital-intensive stock dengan book valuenya. Hanya saja PBV tidak memasukkan faktor EPS dimana investor umumnya akan lebih tertarik pada EPS growth dan PER dibandingkan valuasi PBV semata.

Fair value: APLN, BSDE, CTRA
Slightly undervalue: ASRI
Clearly undervalue: SMRA, PWON

PER (Price to Earning Ratio) melihat seberapa besar laba yang dihasilkan per saham dibandingkan harga sahamnya. Dimana property itu kaya dengan hidden asset. Namun percuma jika hidden asset (tanah, bangunan) ini jika tidak bisa di convert ke sales.

Fair value: SMRA, CTRA, PWON. Untuk sebuah perusahaan property dan high-quality saya pede untuk memberikan fair value nya di PER 8 – 13. Walaupun saya lihat SMRA slightly overvalue saat ini. Namun dijustifikasi growth nya juga salah satu paling kencang.
Clearly undervalue: ASRI BSDE APLN*.

Jika kita bandingkan juga dengan current fair valuenya berdasarkan data-analysis Compass:

ASRI adalah yang paling undervalue, diikuti BSDE lalu APLN* dan SMRA. *Khusus APLN karena secara akhir tahun lalu ada jualan mall, jika itu dihilangkan, menurut saya APLN ini fair to slightly undervalue saja.

Artinya dari valuasi simple ini didapatkan bahwa saham property yang menarik adalah…

Team 1: SMRA dan BSDE (SMRA jika H2 2023 beneran bagus, otomatis akan undervalue juga secara PER. Plus SMRA memiliki market cap 1/2 dari BSDE otomatis akan lebih mudah diapresiasi. Jadi secara quality jelas SMRA lebih baik, namun secara valuasi menang BSDE. Untuk BSDE walau PBV nya terlihat fair, BSDE memiliki nilai aset terbesar yang bisa di convert jadi sales. Namun secara PER sangat undervalue karena marketing sales dan penjualannya di 2022-H1 2023 yang signifikan).
Team 2: ASRI (APLN kurang menarik disini, dengan banyaknya isu yang dihadapi tampaknya untuk di hold akan membuat jantung lebih berdetak. Lebih cocok di swing trading. Sementar ASRI, cukup murah secara PER dan PBV serta adanya katalis buyback insider + dan potensi net income yang lebih tinggi di H2 2023). ASRI kurangnya adalah ada beban bunga 750M yang harus dibayarkan dan menggerus net income. Harapan saya sih management bisa mengurangi hutang 247 juta USD nya (3.6T).

Technical analysis

Saya membandingkan 3 emiten tersebut berdasarkan net income (TTM) nya, historical supply and demand zone dan volatility nya. Didapatkan bahwa:

Jika kamu tipikal yang slow but sure dengan safety net tinggi, akumulasilah BSDE. Jumlah tanahnya luar biasa banyak, earning bisa menutupi bunga, dan PBV nya dibawah satu untuk sebuah perusahaan yang sepowerful ini. Jika kamu tipikal yang mau tengah2, management bagus dan sahamnya punya kualitas earning yang baik cobalah SMRA. SMRA dulu memang dihargai overvalue namun sekarang harganya cenderung fair dengan earning yang growth teru sejak 2021. Jika kamu investor yang sangat berani, mungkin bisa mencoba ASRI, dengan market cap hanya 3T tentu volatilitasnya akan lumayan, dan jika diapresiasi bisa berpotensi memberikan 50-100% gain. Dari technical analyis di dapatkan potential supply zone:

BSDE target 1500
ASRI target 300
SMRA target 900

Jika kamu tanya saya, saya bukan tipikal investor yang hanya ingin medium gain. Mungkin saya akan mengambil risk di SMRA atau ASRI, dengan catatan kita harus tunggu Q3 nya bagaimana, perkembangan marketing sales, CA perusahaan (untuk ASRI) dan price actionnya. Karena kalau dilihat ASRI dan SMRA sama-sama mau breakout monthly trendline nya. Kalau BSDE sudah dari beberapa waktu lalu, kalau ada koreksi lagi mungkin saya akan consider BSDE. Kalau menurut kamu bagaimana? Punya pandangan berbeda atau saham property menarik lain? Diskusi yuk.

Oia sedikit informasi apa yang dilakukan management BSDE & ASRI? Buyback saham. Mereka merasa bahwa sahamnya sangat undervalue di market? Make sense. Sesuai dengan analisa kita diatas. Ini bisa menambah conviction kita terhadap lagging nya saham property ini.

[/restrict]

Agas Mahendradhany

Momentum Stock Investor since 2017. S1 ITB (Indonesia), S2 YU (South Korea).